在美国和欧洲，商业地产的末日即将来临的感觉几乎是不可避免的，但实际灾难的证据却很少。
房地产专家和专门研究不良资产的投资者认为，房东和贷款人必须面对现实只是时间问题，但美国财政部长珍妮特•耶伦(Janet Yellen)等财政官员表示，问题是可控的。
事实是，未来几年的损失可能会像不同银行迄今为止的经历一样多样而具体。将会有一些真正痛苦的故事，比如黑石集团(Blackstone Inc .)及其贷款机构在纽约百老汇大街1740号(1740 Broadway)的亏损。
但其他业主将会填满单元房，并提高写字楼的租金。尤其是在办公楼方面，问题看起来过于局部化，依赖于单个建筑的状况，而不是那种伴随深度和协调性衰退而来的系统性危机。
厄运的预言非常熟悉:由于人们坚持在家工作，办公室的使用并没有从Covid-19大流行中恢复过来，这也意味着一些零售业正在遭受同情;与此同时，更高的利率损害了建筑价值，使业主的再融资条件变得昂贵，在难以实现租金上涨的地方尤其痛苦。
但这种笼统的描述隐藏了很多差异。总的来说，亚太地区和欧洲的入住率恢复得比美国快得多。MSCI Real Assets的数据显示，最近出价过高的市场(如旧金山)的价格跌幅，远远超过了美国其它主要城市以及阿姆斯特丹或巴黎等欧洲中心城市。但即使是在城市内部，封锁结束两年多以来，街道之间的差异也被证明是顽固的。
例如，世邦魏理仕研究公司(CBRE Research)的数据显示，在波士顿，绿树繁茂、人山人海的后湾区(Back Bay)，一些写字楼的续租租金正在上涨，而在金融区，写字楼空间仍然难以填补，空置率接近20%，是三个主要中心地区中最高的。
美国和欧洲各银行的风险敞口也存在巨大差异。
以德意志银行(Deutsche Bank AG)为例，该行最近公布的第四季度业绩较上年同期大幅上调了商业地产贷款拨备近五倍。
这听起来令人震惊，但它拨备的1.23亿欧元(合1.32亿美元)还不到本季度净收入的10%。
这家德国银行在房地产贷款方面相对知名，但根据银行和欧洲银行管理局(EBA)透明度调查的数据，其账面上的商业房地产贷款总额不到所有贷款的8%，低于总贷款超过500亿欧元的英国和欧洲上市银行近9%的平均水平。
该行380亿欧元的商业地产贷款中，只有不到五分之一是发放给美国办事处的。相比之下，根据欧洲银行管理局的数据，丹麦日德兰银行(Jyske Bank A/S)约三分之一的贷款是针对商业房地产发放的。EBA的数据显示，北欧银行拥有的商业地产比其他欧洲上市银行多，但据瑞银集团(UBS Group AG)分析师说，北欧银行的贷款与价值比率也很低，平均在40%左右。欧洲银行管理局的数据显示，规模较小的欧洲上市银行(贷款总额在100亿欧元至500亿欧元之间)的平均房地产风险敞口较高，超过13%。
未上市的合作银行、德国州银行和其他私人或政府所有的银行的平均风险敞口超过20%，但如果我们排除两家专业房地产银行Deutsche Pfandbriefbank AG和Aareal Bank AG，这一比例将降至14%。
大型国际银行和房地产专业公司账面上的美国债务超过了其他欧洲国家。根据MSCI Real Assets的数据，它们主要贷款给主要大都市中心市中心的写字楼。
德意志银行(Deutsche Bank)等银行表示，这是一种防御性的特征，但它们最终的损失将是针对它们所在的小区和个别建筑的，黑石集团和波士顿的例子就证明了这一点。
美国银行对美国房地产的敞口主要是较小的地区性银行，在过去十年中，这些银行的贷款总额增加了一倍多，达到近2万亿美元，而最大的25家银行的贷款总额不到1万亿美元。
部分增长发生在美国六大城市，这些城市的地区写字楼市场约占四分之一。
但根据MSCI Real Assets的数据，他们在亚特兰大、巴尔的摩或盐湖城等二级市场的份额更大，在三级市场的份额也达到62%。
他们在郊区的办公室比例也高于中心地区。
投资者担心的是，美国地区银行是否准备了足够的资金来弥补潜在的损失。总资产在1000亿美元以下的银行，监管相对宽松。
摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师表示，这些银行的坏账拨备往往低于大型银行，而那些贷款账目中商业地产比例最高的银行的拨备率最低。
但是，它们究竟在哪里放贷将再次成为问题。一些二线城市还不错:例如，奥斯汀、达拉斯和迈阿密正吸引着一波又一波逃离东西海岸较高税收和房地产成本的金融公司。
纽马克研究公司(Newmark Research)的数据显示，辛辛那提或底特律等其他城市的空置率仍在20%以上，而且还在上升。
在通勤时间较长、中心吸引力较弱的城市，写字楼使用率持续低迷，导致其他企业倒闭，市中心无人问津，这将构成空心化的威胁。
与此同时，如果人工智能的发展带来相关投资和创业公司的繁荣，旧金山等地可能会出现强劲反弹。
对银行投资者来说，未来几年的关键将是尽可能详细地了解每家银行的每一栋大楼。一切都是关于细节的。- - - - - -布隆伯格
保罗·j·戴维斯为彭博社撰稿。这里表达的观点是作者自己的。
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